2007年6月25日 (月)

ある地域会での講演

「安全・安心な住いづくり」
2007・6・23 グループ桂台(横浜市栄区)の講演
はじめに
 私たちは無料建築相談や裁判所の建築調停の場で、
多くの建築工事のトラブルや問題のある建物を目にしております。
 トラブルや欠陥住宅は他人事とせず、事を始める前に是非一考して頂きたいと思います。
建築の工事は思っている以上に複雑です。「誰の指示で行われている工事か」によっても
大きく左右しますし、又職人の方の裁量で行われる仕事の範囲が非常に多い為、
その方の知識・技量・モラル等が直接仕事の良し悪しとして現れます。
 しかしながら事前に対処する事により、安全で安心できる又満足できる我が家とすることが出来ます。
本日は、ほんのさわりだけの情報発信とはなりますが、是非その真意を理解して頂き
良質な住いづくりのお役に立てれば幸いと思います。

1.建て替えるかリフォームにするか……その決断の目安は?

1)既存住宅の耐震性について                   
■建築基準法は昭和25年に制定され、その後大地震が起こる度に改正されています。
 1952年十勝沖、新潟、1968年十勝沖、伊豆半島沖、宮城県沖
■1981年(昭和56年)(新耐震基準の制定・筋交いの大幅な増加)
 兵庫県南部1995年
■2000年(平成12年)(建物のバランス・金物・地盤の検証・品確法の制定)
 姉歯関連・建築界への不信感
■2007年(平成19年)(信頼性―虚偽・チェックミスの排除⇒性善説から性悪説)
審査・検査の厳格化、建築士の業務に対する責任、処罰、保険

2)過去の地震で大きな被害を受けた箇所と要因
    耐力壁不足・アンバランスな壁の配置・土台、柱の結合不足・筋交いの緊結不足・不適切な
  地盤と基礎。腐食、食害  
 
3)基本部分の価値……希少的、時代的価値がある(現在では得られない材料・工法)

4)横浜市の耐震化補助制度の概要
   イ.木造住宅耐震診断士派遣制度(S56・5末以前に建築確認を得て着工したもの)
   ロ.上記の制度により診断を受け「総合評価1.0」が安全建物の目安となります
   ハ.「総合評価1.0」未満の住宅で耐震改修工事を行う場合には150万を限度とし
     補助金が利用できます。(違反建築物は対象外です)

2.建築工事の問題点と業者の選び方……トラブルになり易い要因を検証する
    
1)信頼感の崩壊がトラブルとして顕著化する(事の始めはお互い笑顔でスタートする)
 イ.設計図、仕様書等が充分揃っていない為、施主と工事人の認識等が一致しない。
 ロ.仕事の精度や仕上り具合に統一された尺度がない(良い・悪いの判断は誰がするか)
 ハ.施主と工事人の主張の違いで対立したとき調整する人がいない.
 ニ.「設計施工」の看板は設計士の資格者が居なくても出せる(100㎡迄無資格でOK)
 ホ.工事費の支払いが完成具合に対しての担保となる、過払いとなる事も多い
 へ.施主と工事人が顔に見える関係になっていない。

2)基本的に施主と工事会社は利害が相反する。(高い⇔安い。仕事が雑⇔丁寧 等)

   工事を頼む施主と工事をする工事会社との関係の中で、実際に誰が全体に指揮をして工期を守り、
   予算の範囲内で、より良い工事を完成させるか。
     そのキーマンは
   施主が自ら依頼した設計・監理者か ……当然施主よりの行動となる                      
   設計施工共一括して依頼した工事会社の担当者……工事会社の利益を優先した行動となる 
    以下整理をする
3)工事会社と直接契約の場合 
 イ.選択は施主の知識の中で決める
 ロ.工事会社を決めた後に工事内容を詰める(特命契約).評価は施主の感覚による
 ハ.トラブル交渉も含めて全てを施主自ら行う
 ニ.工事金額の比較が出来ない(仕様書も含めて)
 ホ.工事会社主導となる
 へ.工事優先となり易く設計が未熟で提案力が乏しい 
 ト.最終的に実行力があり信頼できる人材(関与するメンバーの中に)が存在するか
       
4)設計事務所に依頼した場合  
 イ.設計者が施主側の立場で工事全体を取り仕切るキーマンとなる
 ロ.工事会社の選択に知識・情報を提供できる
 ハ.施主の代理として工事人と交渉する
 ニ.複数の工事会社から見積書提出を受けて決められる(公平な目で比較できる)
 ホ.工事費に加えて設計監理料が必要である(相対的に出費が増えるとは限らない)
 へ.信頼できる人材か。設計の段階で見極める事が出来る
 ト.施主のペースで事を進めることが出来る

3.悪質リフォームについて

1)付入る口実  近所で工事をしているがお宅の屋根の鉄板が少しめくれている……
         工事現場の帰りですが…………。通りすがりの者ですが…………。

2)営業姿勢   誠実そうで、親切、物腰が柔らかい。

3)受注に際して 打合せシート、工事内容、見積書など後で不備を指摘されないように書類を整えている.
           請負書や注文書に「例・上記打合せにて了承しました」と書かせて、印を押させる。

4)工事中    手早く工事をする・次々と工事内容が膨らむ。成功すると又来る。

5)対象個所   屋根の塗装。瓦屋根のズレ。外壁の塗装。床下(シロアリ。湿気。補強)
           屋外排水等

6)対策     承諾しない(印を押さない)即断しない(信頼できる人に相談する)話に乗らない。

4.防犯・防災対策

 1)家の周囲に視線を遮る物を置かない。作らない(塀。庭木)

 2)引き違い戸の対策(雨戸.シャッター.クレセントの見えない框.二重ロック.複層ガラス)

 3)扉の対策(二重ロック。サムターン回し対策。ディンブルキーを過信しない)

 4)ガラスの種類(普通ガラス。網入り。合せガラス。複層ガラス。強化ガラス)

 5)留守居を察知されない工夫(駐車場.ポスト.常夜灯.ラジオ)

 6)隣近所。町内会全体で対策する

 7)火災報知器設置の義務化

 8)自動消火対策のガスコンロの使用


5.疑問多い今の家づくり……
               
 1)家を「買う」リスク(顔が見える関係が無い。職人の質の低下。責任感の低下を招く)
 2)ローンの組み易さ、ブランドで選択する事が多い(雪印、不二家の問題と共通する)
 3)高額な投資に見合った保全をしていない。建築主の味方なる専門家を探す。
 4)過度の高断熱。高気密住宅の疑問(カビ.ダニ.ハウスダスト.科学物質の発生)
                 (抵抗力の低下・創造性・知恵の欠如)
 5)工期の短い家づくり(コンクリート、木材等の乾燥の影響) 
 6)分譲マンションへの問題(管理組合が入居後に設立される、共有部分の扱い)
 7)耐用年数の長い家づくり(消耗品では無く資産の継承を意識する。環境対策)
 8)軟弱地盤対策(基礎、杭、擁壁の安易な施工)
 9)べた基礎への過信(基礎底が浅い。鉄筋が少ない)
 10)屋根。庇の出が短い。霧除けがない(雨は外壁を漂っている)
 11)屋根裏換気(野地板の腐朽、寄せ棟屋根の疑問)
 12)点検口の設置の勧め(水漏れ等のチェック)
 13)大地震への備え
 14)情報収集の必要性(賢い消費者となる為に)
 15)情報開示の要求(もっと緊張感を持って)

 
[ 安全すまい ]への相談窓口

身近で気軽な相談事を常時受け付け、サポートを行います
  イ.“一寸聞きたい”質問
  ロ.緊急時の相談
  ハ.建築全般相談への協力

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2007年2月23日 (金)

2/17のセミナーから


安心できる住まいを確保するために…考えて見ませんか

主旨                                 2007・2
建築のトラブルは悪質リフォームなど、当初から詐欺同然の工事だけではなく、普通の工務店やハウスメーカーなどとの間でも、多くの問題が生じトラブル化しております。
悪質リフォームの問題は、いわゆる単に「建築」に名を借りた犯罪ですので、親族や地域を含め社会全体でその対策を建てる必要があります。
それに比べ後者のトラブルの原因は多岐に渡り、系統化して対策を講じることが非常に難しいのが現実です。
また「トラブル=ハウスメーカーや工務店が悪い」とされることが多いのですが、トラブルを起こすような会社を選ばれるのは、実は「施主・御本人」であります。
施主は「ハウスメーカーや施工者の選定」について如何様にも選別・選択が出来ます.
(安易な設計施工一括発注や、安心・安全の裏付けのない建物をなぜ買うのでしょうか?)
一義的には「販売・施工者」に原因があるとしても「施主」も反省すべき点は多いのです。
私達が建築の無料相談や裁判所の建築調停の場で、多くの「トラブルを」に接していて強く思いますのは、その原因の発端を施主はもっともっと認識しなければならない事です.
例えば ・ 木造住宅の基本が出来ていない家 ・ 下請け任せの無責任工事
 ・ 責任を持たない販売会社     ・ 未熟職人の粗雑な工事
 ・ 明細見積書を提出しない業者   ・ 図面が四、五枚でも出来あがる家
・ 施主の立場で指揮・監督をする人が居ないで進むすまいづくり
等 数え上げれば切りがありません。
 トラブルは上記の問題点と施主の認識不足や油断が相まって生まれるとは言え、施主側に大きな負担を強いる事となりますし、不条理との思いを強くされるのが現実です。
本日のセミナーの主題はこれを「絶対に起さない事」これがテーマです。
トラブルの100%解決は基本的にはありえません、不本意ながらの妥協や諦となります.
その結果建物価値が半減したり、多くの再改修を余儀されたり、新築で工事が中断され
たままの家、又リフォームが中断したまま住まざるを得ないなど、生活を大きく変えざるを得ない方もいらっしゃいます。又欠陥があるのを知らずに、お住まいになっている方も少なくないと思われます.
私達の住む地域も人と共に家も高齢化が進み、多くのリフォームや建替え工事が行われています。トラブルによる資産の無駄な取崩しによるダメージは、あまりにも大きく絶対に避けなければなりません。
事を起こす前に是非、施主の立場にたって判断が出来る、そして企業に寄り添わない
独立した設計事務所や設計の専門家にご相談ください。
悔いのない「 安全で安心できる住まい」作りに力強く御協力が出来ると確信しております。

2006年11月 3日 (金)

トラブルの発生

住宅工事のトラブルは次の二つに大別されます。


 A.悪徳業者による詐欺と同様なリフォーム
 B.健全と見なされている業者との間に生じるもの
    
■ A.は町内会や親族を含め地域自治として対策を講じる必要が
あります。

  ◇その場の対策は
    1)キッパリと断る(話に乗らない)
    2)絶対に家に入れない
    3)手に負えない時は応援を頼む

■ B.は当初は和気あいあいとした良好な関係からスタートします
が、工事が
進むに従い、出来具合の善し悪し等立場の違いから主張
(利害)が対立しトラブルとなります。
施主の代理者がいない場合は、工事ミスや不良工事を
指摘する事がおろそかになり、重大な瑕疵へつながる恐れ
もあります。

  ◇原因は主に
      1)業者から施主への説明不足や誠実さの欠如。
 2)業者の業務の怠慢(ノーチェックによる工事管理)。
3)業者の知識不足・技術不足・モラルの欠如。
      4)設計図の不備、不足
      5)施主の味方となる(利益を共有する)専門家がいない。
       6)施主の甘えと知識不足。    などが考えられます。

    ◇対策として
      1)施主自ら知識を向上させ、見る目を養う。
      2)専門家(個人的知り合い・専業の設計事務所)に協力を
求める。
      3)設計施工一貫契約の場合は施主側に専門家がついて
付いておりませんので相手任せの工事になるか、工事
監理を施主自ら行う覚悟が必要となります。
         この場合は、知識を蓄え建築工事その物を理解した
上で、利害が完全に相反する相手との交渉となります。
         一般に建築はトラブル産業と言われるくらい、その
完成までには多くの問題が生じます。
その都度、設計図の部分的変更・追加図面の作成・
工事ミスのチェック・手直し工事の指示、調整・追加工事
の査定、折衝、調整・完成後の瑕疵検査等々、トラブル
を防ぎ「安心・安全」の内に工事を完成させる為には
大変なエネルギーを必要とします。
         設計中や工事をスタートする前、希望に高揚する気持
ちを少しだけ押さえて、本質的に何が必用なのか
          冷静に見つめる事をお勧めいたします。

2006年10月31日 (火)

霧除けの話

「ご存知ですか」

      日本の気候に適した住宅には長い軒と、マド上には「霧除け」といわれる

      小振りの庇は必須ですが、最近はこれが"ない""極端に短い"家が多く見かけ

      られます。

       その為にサッシュ廻りからの漏水が事故が目立っています。

      不動産売買も最小限のコストで最大の利益を上げる為、処々の検討をされる

      のですが、この雨除け子庇の必要性が充分に検討されずに現状は安易に削除さ         

      れています。

  木造住宅の作り方もデザインの考え方も、時代と共に変わっていくのは必然

      事かも知れませんが、結果的に瑕疵が発生し易く非常に憂慮すべです

       30年程前迄の木製サッシに比べれば現在のアルミ製のサッシはある意味で

      耐久性、施工性見栄えから来る信頼性等々その利点は大変大きくて、住宅

      つくりの重要な部品となっております

       しかしながら台風時や強風を伴った雨は容赦しないのです。屋根の軒の出も

      極端に少ない住宅の外壁を遠慮なくたたき、水の膜となって庇のない外壁を

      さ迷う状態なのです。

       この状態を想像することはたいして難しいことではありません。

      少しの良心と物つくりの心得と現実を直視する目があれば、誰でもがその本質

      理解できるのです。

     「庇を付けられないならなぜその替りの処置をしないのか」と不思議でなりま

  せん

   最近のハウスメイカー主導の住宅作りは戸の様な事が非常に目に付きません

  か?    

2006年10月29日 (日)

安心・安全な住まいづくり

g-plan.aoki@nifty.com2006・10・29

今日からこのサイトで「安心・安全な住まいづくり」について発信します。

    建築のトラブルは悪質リフォームなど、当初から詐欺同然の工事だけではなく
      普通の工務店やハウスメーカーなどとの間でも、多くの問題が生じトラブル化して
     おります。                                                          
       悪質リフォームの問題は、いわゆる単に「建築」に名を借りた犯罪ですので、 
      親族や地域を含め社会全体でその対策を建てる必要があります。            
       それに比べ後者のトラブルの原因は多岐に渡り、系統化して対策を講じること
      が非常に難しいのが現実です。
       また「トラブルは=ハウスメーカーや工務店が悪い」とされることが多いのです
      が、トラブルを起こすような会社を選ばれるのは、実は「施主・御本人」であります。       
       施主は「販売・施工者の選定」について如何様にも選別・選択が出来ます.
      一義的には「販売・施工者」に原因があるとしても「施主」も反省すべき点は多い 
      のです。                                                            
       私は、無料相談や建築調停の場で、多くの「トラブルを」に接しております。
                                                             
       例えば・ 訪問販売による問題の工事(白蟻・床下湿気関係・次々商法など)       
       ・ 木造住宅の基本が欠落している家 ・ 責任者のいない工事現場      
       ・ 支給材に責任を持たない手間請仕事 ・ 未熟職人の粗雑な工事      
       ・ 明細見積書を提出しない業者                                   
       ・ 図面が四、五枚で仕様書もないのに出来あがる家                        
       ・ 情報開示をしないハウスメーカー等々                   
       数え上げれば切りがありません
       トラブルの100%解決は基本的にはありえません、不本意ながらの妥協や諦とな
      ります.
       その結果建物価値が半減したり、多くの再改修を余儀されたり、又リフォーム
      が中断されたまま住まざるを得ないなど、生活を大きく変えざるを得ない方もいらっ
      しゃいます。
       しかしながら多くの事件に接する都度に、消費者が「賢い消費者」として 
      対峙すれば「その大半は防止できる」との思いを強くしております. 
       しかしながらどうして次次ぎと建築トラブルは発生するのでしょうか.
       それは販売側や施工側の一方的な「良い事尽くめの販売攻勢」に対し、消費者
   側に立って公正な判断や情報発進あるいは、助言をする機関や仕組みが無い
   事にあると思います.
       事後のトラブル処理の仕組みはあっても、リスクを回避する事前の仕組みが
      ないのです.
    そこで私は微力ながらその部分を補えればと想いを強くしております.
       私たちの藤沢も人と共に家も高齢化が進み、多くのリフォームや建替え工事
      が行われています。トラブルによる資産の無駄な取崩しによるダメージは、あまり
   にも大きくきく、絶対に避けなければなりません。
       このメッセージが社会を喚起し「池の小石の波紋」のごとく広がり、悔いのない安
      全で安心できる住まい作りに、少しでも寄与することを期待するものです

セカンドオピニオン

建築のセカンドオピニオンをご存知ですか。お手伝いします ■ 現在設計中の計画・一歩下がって、違う目で検証する ■ メーカーからの図面、見積書、契約書の点検 ■ 現場の点検 ■ 購入物件のチェック  等々  特に施主側に専門家が付いていない場合、利害が相反する相手からの情報、資料、設計図、仕様書、  見積書、その他多岐に渡る検証をおすすめします  契約前に再考を!  事前に打ち合わせの上、費用を算出します。

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